Zanim kupisz nieruchomość

Osoby planujące zakup nieruchomości prosimy o zapoznanie się z niniejszymi wytycznymi umożliwiającymi zmniejszenia ryzyka nietrafionej inwestycji:

 Informacje wstępne:

  1. Odpowiedz na pytanie: czy szukać inwestycji dla siebie czy  np. na wynajem (czyli inwestycja długookresowa). Jeśli na wynajem warto przeprowadzić badania jakich mieszkań poszukują najemcy aby planowana  inwestycja szybko się zwróciła.
  2. Po przejrzeniu ogłoszeń w prasie czy Internecie umów się na wizytę z pracownikiem biura nieruchomości lub z przedstawicielem dewelopera. Odwiedź również targi mieszkaniowe jakie odbywają się w Twojej okolicy.
  3. Porozmawiaj ze znajomymi, sprawdź informację na temat firmy w Internecie. Często się zdarza, że niezadowoleni klienci zakładają fora internetowe. Warto się z nimi zapoznać zanim powierzy się deweloperowi swoje pieniądze.
  4. Sprawdź wiarygodność dewelopera. Poproś o aktualny KRS – będą w nim wyszczególnione osoby odpowiedzialne reprezentowanie Spółki, jej kapitał założycielki oraz wszelkie inne informacje uwiarygadniajace firmę.
  5. Sprawdź czy deweloper otrzymał pozwolenie na budowę wraz ze wszystkimi niezbędnymi opiniami.
  6. Odwiedź inwestycję jeśli jest taka możliwość. Zobacz standard wykonania, dowiedz się z jakich materiałów budowany jest budynek, jak będzie wykończony i co deweloper rozumie pod stwierdzeniem „standard deweloperski”. Nie ma jednoznacznej definicji i każdy deweloper sam ją sobie określa.
  7. Zwróć uwagę na lokalizację inwestycji – czy jest droga dojazdowa, czy w zimie jest odśnieżana, czy są przystanki autobusowe i w jakiej odległości, czy jest szkoła, przedszkole, gdzie jest najbliższy sklep, gdzie znajduje się najbliższy posterunek Policji czy pogotowie/przychodnia. Ważne też jest aby zwrócić uwagę na czas dojazdu z pracy do naszego przyszłego „M”. Czy jest to główna alteria  o dużej przepustowości czy musimy liczyć się z tym, że będziemy codziennie stać w kilometrowych korkach.
  8. Otoczenie inwestycji – czy w niedalekiej odległości jest las lub inna otwarta przestrzeń gdzie można wyjść na spacer z rodziną lub psem, czy nie ma słupów wysokiego napięcia, nadajników lub uciążliwej fabryki. Warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego w gminie aby upewnić się co do zapewnień dewelopera o planowanych na dany rejon inwestycjach.
  9. Jeśli w rodzinie jest alergik warto również sprawdzić, czy w okolicy nie ma szkodliwych dla niego roślin (np. kwitnące i pylące na wiosnę rośliny)
  10. Wybierając mieszkanie zwróć uwagę na jego układ, funkcjonalność a także układ mieszkania względem stron świata. Sprawdź, czy drzewa nie będą zasłaniały i zaciemniały np. pokoju do pracy czy pokoju wypoczynkowego
  11. Sprawdź odbierając mieszkanie czy kupując je na rynku wtórnym czy działają wszystkie media: woda, prąd, kanalizacja, gaz, domofon, brama do garażu itd.
  12. Pamiętaj, że w przypadku rynku wtórnego często ceny wywoławcze różnią się od transakcyjnych
  13. Zastanów się zanim skorzystasz z tzw. okazji. Może się ona wydać okazją na pierwszy rzut oka ale jak doliczysz koszt remontu to może się okazać, że cena nie była taka „okazyjna”
  14. Sprawdź wpis do księgi wieczystej inwestycji która planujesz kupić. W księdze wieczystej sprawdź kto jest obecnym właścicielem nieruchomości i czy nabył ją zgodnie z prawem. Jeśli na planowaną inwestycję będzie zaciągany kredyt ma to istotny wpływ na szybkość rozpatrywania wniosku kredytowego i decyzji kredytowej. Banki niechętnie udzielają kredytu, którego zabezpieczeniem mogłaby być nieruchomość o niejasnym stanie prawnym. Analizując zapisy w księdze wieczystej należy zwrócić szczególną uwagę na dział III, gdzie znajdują się prawa rzeczowe, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. Należy się dowiedzieć, czy osoba trzecia nie ma żadnych praw związanych z użytkowaniem nieruchomości która jest przedmiotem inwestycji. Ważne jest również, aby sprawdzić dział IV księgi, gdzie wpisywane są hipoteki z dokładnym określeniem ich wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych ich cech. Jeśli okaże się, że dana nieruchomość obciążona jest hipoteką, jej zbywca powinien uzyskać od banku (najczęściej bank ma tu pierwszeństwo wpisu) zgodę na całkowitą spłatę zadłużenia i zwolnienie hipoteki. Bez takiego dokumentu nie otrzyma się  kredytu z banku.
  15. Jeśli planowany jest zakup nieruchomość na rynku wtórnym warto przyjrzeć się dokładnie aktowi notarialnemu, jaki posiada właściciel mieszkania. Jeśli aktu notarialnego nie ma, należy zapytać, na jakiej podstawie zostało nabyte prawo do nieruchomości. Może to być np. przydział mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej. Wówczas również należy sprawdzić związany z tym wydarzeniem dokument, nawet jeśli nie budzi wątpliwości. Trzeba udać się do spółdzielni i zapytać, czy mieszkanie nie jest zadłużone z tytułu zaległości czynszowych lub nie jest zajęte przez komornika. W takiej bowiem sytuacji uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z dodatkowymi trudnościami i zbieraniem dokumentów pozwalających na skredytowanie zakupu zadłużonego mieszkania. Warto też sprawdzić, kto jest w mieszkaniu zameldowany i czy jest to meldunek tymczasowy czy stały.

 Informacje finansowe:

  1. Sprawdź  wstępnie swoją wiarygodność kredytowa w banku zanim zaczniesz szukać dla siebie idealnej inwestycji jeśli będziesz potrzebował wsparcia finansowego w postaci kredytu. Dzięki tej informacji wiadomo będzie jakiej wartości inwestycji można szukać.
  2. Zakup mieszkania na kredyt jest zawsze droższy niż w przypadku płatności gotówką.
  3. Na rynku finansowym jest zróżnicowana oferta kredytów. Często pod  zachęcającymi hasłami folderów reklam kryją się dodatkowe opłaty, których nie da się uniknąć na etapie uruchamiania i spłaty kredytu. Warto również przeanalizować w jakiej walucie opłaca się zaciągać kredyt. Często kredyt zaciągany jest nawet na 30 lat a przewalutowanie również  może nieść za sobą koszty
  4. Zaciągając kredyt na zakup nieruchomości należy pamiętać, że wśród kosztów kredytu pojawi się ubezpieczenie, np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Bank zazwyczaj kredytuje do 80% (ale są również oferty kredytowania do 110% inwestycji) wartości nieruchomości, pozostałe 20% trzeba ubezpieczyć. Kolejną opłatą jest ubezpieczenie płacone do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej mieszkania. Marża banku podwyższana jest wtedy zazwyczaj o ok. 1%. W przypadku ubezpieczeń warto zastanowić się nad ubezpieczeniem siebie przed ryzykiem utraty pracy.
  5. Jeśli rozważamy możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, warto upewnić się, czy nie będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami.
  6. Dokumenty niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego w przypadku inwestycji z rynku pierwotnego i wtórnego są takie same. Jednak w przypadku zakupu inwestycji na rynku pierwotnym bank będzie wymagał dodatkowych dokumentów świadczących o rzetelności dewelopera.
  7. Procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny jest niestety dosyć czasochłonna. Niezbędne dokumenty to: dokumenty finansowe dotyczące źródła dochodów przyszłego kredytobiorcy, dokumenty dotyczące kredytowanej nieruchomości/ inwestycji oraz dokumenty dotyczące zabezpieczenia kredytu. Jednak wymagania pomiędzy bankami mogą się różnić.

Pozostałe artykuły: